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    『改善』反彈來了

    2023-09-12 10:14:49來源:光華樓評

    △漢口的改善浪潮,從這里開始???????????????????

    △漢口的改善浪潮,從這里開始????????????????????????????????

    當前的樓市,正發生著急劇變化,好像按下了加速鍵。


    (資料圖片僅供參考)

    9月份開始,“認房不認貸”等一系列房地產政策落地,各大銀行紛紛出臺存量房貸款利率調整細則。

    北京、深圳等一線城市新房市場,出現了久違的火熱;南京、大連、青島、福州等強二線城市取消限購;廣州率先調整了首付比例與首套房利率,深圳剛出臺“離婚后房產套數”計算新規。

    每隔兩三天,市場就迎來利好消息。

    這種市場情緒,正加速向武漢擴散。不知不覺中,我們進入一輪改善買房新周期。

    當前的武漢改善市場已啟動,多個改善項目開盤熱銷。如果武漢也跟隨取消限購限價,改善市場是否能迎來“大反彈”行情?

    01

    這次樓市轉向,會對樓市有哪些影響,誰最受益?

    受益最大的,不是剛需,而是改善買家。改善市場將大概率可以反彈。

    對于剛需而言,他們本來就享受首付兩成、低利率等優惠。沒有新政,他們一樣要買房。

    最近,各地的樓市新政,鼓勵“賣舊換新“等改善購房,幾乎每一條都在為改善客戶購置新房鋪路。

    之前,北京等一線城市的二套房首付六成-八成,如今,“認房不認貸”后變成三成。

    這些一線城市市場上最活躍的,大多數是改善型客戶。他們把手里的老房子變現后,再以首套房的低首付買新房或學區房。新政后北京第一個開盤的項目,一個周末賣出300多套。

    9月份開始,武漢內環、二環多個改善項目,開盤銷售火爆。這些現象都能看出,改善客戶正在入場。9月1日-10日,武漢新房網簽2326套,8月同期為1614套。(數據源:武漢房管局網站)

    最近3年,武漢正從剛需市場向改善市場過渡。后湖、白沙洲等地10多年的剛需,如今熬成改善。主城區內的老小區居民,有了強烈的換房需求。8月份,武漢新房成交平均面積約107平米,其中平均面積最高是,江岸區,約128平米。(據武漢房管局成交數據計算)

    △漢口的萬家燈火

    當前的武漢改善市場,最大的問題是,改善需求與改善產品的不匹配。

    改善客戶是“既要、又要、還要”型客戶,他們需要居住地段、社區環境、教育配套、物業服務等全面改善,并對項目安全性、價格與品質提出更高要求。

    但市場上的品質改善項目少之又少。一些改善項目,僅僅是某一方面的改善。這種供求矛盾,導致改善買家成交慢。

    在房產投資效應消失,自住與改善的新市場周期里,我們應當思考兩個問題:

    一是,除了剛需,哪些人還在買房?

    二是,他們需要什么樣的房子?

    這兩大底層邏輯,決定武漢樓市的發展方向,也決定著品質住宅的供求關系。

    02

    目前,建議改善買房堅持“三買”原則:

    一是買中心地段,二是買超級大盤,三是買優質項目。

    改善買房的重大改善,是地段改善與進階。武漢主城版圖大,而中心區域是二環內外。去年起,漢口二三環拿地,單項目建筑面積超過30萬方的項目,總共4個。

    當前,主城區內的土地,被切割成若干小地塊分期供應給不同房企,降低市場風險,加上主城區的土地寸土寸金,拆遷難度與周期長。

    這種住宅供地模式,決定了30萬方級大盤更加稀缺。

    對于改善家庭來說,大盤才有全面改善的機會。三四棟樓的小項目,很難做到全方位改善。

    大盤,才有大規劃、大配套,才有空間做公園、兒童活動空間、老人活動場地等公共配套。大盤還能形成蝴蝶效應,成為城市發展的重心。小盤造房,大盤造城。

    主城大地塊之上的大盤,是未來改善買房的主要方向。在超級大盤的底盤之上,要找到城市發展的風口區域。

    △寸土寸金的二七濱江

    武漢的長江主軸之上、二七濱江是毫無疑問的“第一風口”區域。

    二七濱江的1-5期內,大平層豪宅、寫字樓總部、超高層地標、星級酒店等紛紛落地。

    現在起,二七濱江開始轉戰6-7期。從規劃上看,地方政府將投入更多資金在江灘等城市配套上。

    這是將是二七濱江的“新風口”,也是武漢的“一線板塊”。

    在武漢改善買房,建議多考慮這一高能級板塊的超級大盤。

    03

    在“新二七”的這塊寶地上,不是所有開發商都擅長造城,也不是所有的項目,都能稱為“改善大城”。

    于是,有了這樣一對穩健實力組合:武漢城建+武漢萬科。

    一家是武漢國資龍頭企業、城市綜合運營服務商,另一家是穩居行業前三10多年的世界500強。

    談到造城,這兩家企業,一直堅持長期主義,有著豐富的造城經驗,可謂是造城專家。

    武漢城建集團,是城市有機更新的綜合服務商和示范引領者、武漢地標建造者。

    先后打造了黃鶴樓(復建)、世界級東湖綠道、琴臺文化藝術中心、辛亥革命博物館、市民之家等城市地標名片。車行武漢,每5分鐘就能與武漢城建集團的項目相遇一次。

    武漢萬科,深耕武漢20多年,擁有金色城市、萬科城、漢口傳奇、金域藍灣等一批“造城”經典。

    萬科造城的1.0模式,是在一片全新的土地上拓荒,造一座超級大盤,為普通人蓋好房子。

    早期的萬科四季花城、萬科紅郡、萬科魅力之城、萬科高爾夫,用一座“城”改變一座城。

    后來的2.0模式,則是以人居環境為核心,造公園、配套等,蓋有人住的房子。其中,包括萬科花山紫悅灣、萬科漢口傳奇、萬科翡翠國際、萬科錦程等標桿項目。

    如今,武漢萬科與武漢城建攜手,面向品質改善群體,開啟造城3.0模式:“大城+配套+品質生活場景與氛圍營造”。

    與前兩代造城模式不同,新一代的大城,是一種迭代、變化和創新,更多是改善造城,圍繞“人與城市”的交融展開,讓公園、社區、商街、建筑外立面等融入城市。

    這一次,兩位“造城專家”強強聯手,造出一座品質改善大城:

    武漢城建·萬科?云泊江岸。

    △項目效果圖

    在解放大道旁,武漢城建與武漢萬科將造一座生活之城、夢想之城、公園之城。

    04

    造城3.0模式之下,這個項目將如何呈現?

    一根主線,串起三顆珍珠。用一條公園帶,串聯起三大地塊,使其成為一個整體。

    一個“慢”字,布局精致生活配套,讓生活更加松弛,讓家人享受更好的環境。

    一座生活之城,開啟“新二七”板塊的造城計劃,讓“新二七”更適合生活。

    △項目區位效果圖

    這座約34萬方的超級大盤,包括商業、文體、休閑、人居等生活配套。項目的環境資源優越,綠化總規劃面積約4萬方。其中有“沐云廣場”城市公園、浪潮公園、約8000方的文體公園等。

    這些公園是互動式公園、活力公園,而不是傳統的景觀公園。

    浪潮公園,是一座IP主題公園,以“浪潮涌動”為設計靈感,鏈接城市展示面,具備很強的游玩性和益智性,未來將是片區受家長和小朋友歡迎的地方 。這座公園與萬維天地的“蛋殼公園”異曲同工。

    △浪潮公園示意圖

    △公園示意圖

    在文體公園里,規劃有泳池、籃球場等運動場地。在公園里,有充足林下活動空間與可以踩踏的草坪,未來將是孩子探索自然、家人周末露營的大本營。

    公園一側的教育用地,擬引入區域第一梯隊的小學與中學。預計近期將釋放教育資源的重大利好。對于改善買房人來說,教育改善是非常重要的一項改善。

    △公園與教育等配套 分布示意圖???

    今后,與孩子牽手從公園里散步去上學。孩子放學后,與家人一起到文體公園里運動,或在浪潮公園里游戲。

    從解放大道拐彎,進入社區的精致商業街,再步行到公園與小區內的花園,生活瞬間安靜下來。

    △項目效果圖

    步行范圍內,雙地鐵、運動場、慢商業等城市資源密集。同時,與周邊的城市煙火、百步亭花園里等融為一體,這個項目將全面刷新城市界面,升級區域生活方式。

    在這里,生活的快慢、動靜、進退,自由切換。這里將是自然花園、教育學園、運動樂園與生活家園。

    △項目效果圖

    項目首期的主力戶型,是約108、128、143平米的改善戶型,既能降低買房壓力,又能滿足生活功能需求。這種入門級改善產品,三開間朝南、大陽臺、動靜分區、LDBK一體,更適合首次置業、首次改善家庭。

    △建面約128平米戶型效果圖?

    同時,萬科的裝修品質,是業內高度認可的。這一次,項目裝修發力在中央空調、地暖、廚電等生活經常用到的地方,選用日立、博世、方太等精工品牌產品。

    △建面約128平米戶型效果圖

    有一個很用心的細節,戶型空間優化后,讓客廳延伸到陽臺,而且陽臺全部封好,甚至將地暖鋪到陽臺。這個很小的改動,既要增加地暖鋪設成本,又要考慮中央空調的功率等。比別人多想一點、多做一點,是這個項目的獨特之處。

    未來的冬天,老人與孩子在陽臺上享受暖陽時,孩子還能光腳玩耍。類似這樣的小細節,都是為了給業主一個高品質的家。

    預計9月中旬,該項目示范區即將開放。實景商業街區、“沐云廣場”城市公園、酒店式落客大廳與下沉庭院會友空間、入戶大堂等實景展現國際公園社區的生活模樣(目前項目城市展廳已開放)。

    △項目效果圖

    △項目商業街區 效果圖??????

    [ 后記]

    這是解放大道上的一座未來之城。

    它的外部是二七濱江CBD大城,內部是武漢城建與萬科營造的生活之城。

    這讓我想起最近追的一部電視劇《裝腔啟示錄》。

    劇中主要場景在北京國貿CBD,投行與律師事務所等CBD精英,經常加班到凌晨。對他們來說,最貴的是時間成本。于是很多CBD精英就住在CBD旁,有更多時間享受生活與陪伴家人。

    未來,在武漢二七濱江,既能享有二七濱江的高薪工作機會,又能享受公園、教育、出行等全配套生活。

    既有二七濱江的繁華與快節奏,又有“云泊江岸”的慢與靜,享受松弛的生活。更重要的是,在“云泊江岸”,不用裝腔,回歸生活與真實的自己。

    這就是為二七濱江CBD精英們留的一座“后花園”、一扇未來之門、一座生活之城。

    文|楊光華(地產寫字人)

    本文為廣告推廣,市場有風險,投資需謹慎

    免責說明:

    1.本資料為要約邀請,買賣雙方的權利義務以雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》及其附件內容為準;文中所述長、寬、面積等均為大約數值。本廣告對項目周邊交通和環境的描述僅為提供相關信息,不意味著本公司對此作出承諾;

    2.相關宣傳內容不排除因政府相關規劃、規定及出賣人分期規劃、未能控制等原因而發生變化;

    3.本宣傳資料對項目周邊交通、教育、學校及其他配套設施的介紹,旨在提供相關信息,不意味著本公司對此作出了承諾,買賣雙方的權利義務以合同約定為準;

    4.本資料僅為規劃效果示意,與實景存在一定差異,因后期規劃存在不確定因素,具體內容以政府批準的規劃方案和實際交付為準。

    關鍵詞:

    責任編輯:hnmd004

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